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세무그룹 Tax Asia

임대주택

장기일반민간임대주택 등(거주자) 장특 추가공제 (97의3)

거주자가 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반 민간임대주택(종전 준공공 임대주택)을 8년 이상 계속 하여 임대한 후 양도하는 경우에는 장기보유특별공제액 계산시 50%(단, 10년 이상은 70%)의 공제율을 적용

구 분 내 용
임대요건 ① 사업자등록(세무서)과 임대사업자등록(구청)
② 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반 민간임대주택으로 20.12.31.까지 등록하여 임대 (*민간건설임대주택 : 24.12.31까지 임대등록)
특례요건 다음 요건 모두 충족할것
① 국민주택규모(전용면적 85㎡, 수도권 읍면지역은 100㎡)이하
② 8년간 의무 임대(민간건설임대주택 : 10년 이상 임대)
③ 임대료 인상률 제한 (年 5% 이하)
④ 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권 밖 : 3억)이하 : 18.9.14이후
과세특례 - 장기보유특별공제 50% (10년이상 임대 70%)
- 임대사업자 등록 이후의 임대기간으로 한정
적용제외 2020.7.11.이후 아파트 민간매입 임대주택 또는 단기민간 임대주택을 장기일반 민간임대주택 으로 변경 신고한 주택은 제외
장기임대주택(거주자, 비거주자)장특 추가공제 (97의4)

거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입 임대주택으로서 임대 주택을 6년 이상 임대 후 양도시 장기보유특별공제는 주택의 임대기간에 따라 추가 공제율을 적용

구 분 내 용
임대 요건 (비거주자 포함) ① 사업자등록(세무서)과 임대사업자등록(구청)
② 민간매입 임대주택 및 건설임대주택에 따른 장기임대주택(비거주자가 소유한 주택 포함)을 6년 이상 임대 후 양도하는 경우
특례요건 ① 민간매입 임대주택 : 기준시가 6억원(수도권 밖 : 3억원) 이하
② 건설임대주택 : 기준시가 6억원 이하(대지298㎡, 주택149㎡ 이하)
③ 임대료 인상률 제한 (年 5% 이하)
과세특례 - 추가공제율 : 6년(2%), 7년(4%), 8년(6%), 9년(8%), 10년(10%)
- 1세대 1주택 (고가주택) 80% 한도 적용시 제외
중복제외 97의3 중복적용 배제
장기일반 민간임대주택(거주자)등 양도세 감면 (97의5)

거주자가 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반 민간임대주택을 15.1.1 ~ 18.12.31까지 취득하고 10년 이상 임대 후 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 세액을 감면

구 분 내 용
임대요건 ① 사업자등록(세무서)과 임대사업자등록(구청)
② 거주자가 15.1.1~18.12.31까지 민간매입 임대주택 및 공공매입 임대주택을 취득하고, 3개월이내 공공지원 민간임대주택 또는 장기일반 임대주택 등으로 등록하여 계속임대 할것
취득요건 ① 2015.1.1.~2018.12.31. 취득(매매계약 체결 후 계약금 납부한 경우 포함)
② 2015.1.1.이후 최초 취득분부터 적용
특례요건 다음 요건을 모두 충족할 것
① 국민주택규모(전용면적 85㎡, 수도권 읍면지역은 100㎡)이하
② 10년간 의무임대
③ 임대료 인상률 제한(연5%)
④ 임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권 밖 : 3억)이하 : 18.9.14 이후
과세특례 임대기간 중 발생한 양도소득 100% 감면
중복배제 97의3, 97의4 중복적용 배제
장기임대주택 사업자 거주주택 비과세 특례

1세대가 장기임대주택을 국내에 소유하고 있다가 거주주택을 양도시 1세대1주택 비과세 적용

구 분 내 용
거주주택 양도 비과세요건 ① 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(직전 거주주택 보유주택의 경우에는 세무서 및 구청 임대사업자 등록한날)이 2년 이상
② 직전 거주주택 보유 : 장기임대주택 거주주택 비과세는 생애 최초 거주주택을 양도하는 경우 한하며, 직전 거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 1세대1주택 비과세 적용
③ 장기임대주택 :
- 민간 매입 임대주택 임대개시일 당시 기준시가 6억(비수도권 3억) 이하
- 세무서 및 구청 임대사업자등록, 8년(10년 : 20.8.18 이후) 이상 임대
- 임대보증금 및 임대료 5% 증액제한
- 장기임대주택의 임대보증금(임대료) 상한 규정의 기준 최초계약은 20.1.1이후 최초로 체결한 표준임대차계약
④ 장기임대주택 제외 : 20.7.11이후 임대등록을 신청한 아파트 및 단기임대주택에서 장기 임대주택으로 변경신고한 임대주택
④ 등록말소(자동말소∙자진말소) : 등록 말소된 이후 5년내 거주주택 양도
⑤ 사업자등록 : 1세대1주택 비과세 적용위해 거주주택 양도당시 장기임대주택 사업자등록 등이 있어야 됨
⑥ 조합원 입주권 양도 : 장기임대주택과 거주주택 소유 1세대가 재건축∙재개발에 따라 조합원입주권으로 전환된 후 입주권 양도시 비과세 규정 적용 안됨
⑦ 해외이주 거주주택 양도 : 출국일부터 2년내 양도 거주주택은 비과세 규정안됨
⑧ 일시적 2주택 비과세 : 장기임대주택을 소유하고 있는 경우에도 적용
장특공제 ① 거주요건 충족 : 거주주택 양도시 거주 및 보유기간별 공제율(한도:80%)적용
② 거주요건 미충족 : 거주택 양도시 1세대1주택 장특공제율 적용불가
➂ 직전 거주주택 보유 : 직전거주주택 양도일 이전 보유기간분은 30% 한도, 직전거주주택 양도일 이후 보유기간분은 80% 한도
임대기간 요건 충족전 거주주택 양도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 1세대1주택 비과세 적용
다만, 비과세 적용후 임대기간 요건 미총족시 비과세받은 양도세 재계산 신고∙납부
의무 임대기간 요건 충족 ① 재개발∙재건축, 리모델링으로 등록말소가 된 때에는 등록이 말소된날 해당 임대기간 요건을 충족한 것으로 봄
② 임대의무기간 내 자진말소된 경우(임대의무기간의 1/2이상 임대한 경우 한정)
➂ 임대의무기간이 종료한 날 자동말소된 경우